Att köpa bostad
Att köpa en ny bostad är en omtumlande upplevelse. Drömmar blandas med nervositet och funderingar över ekonomin. Ett bostadsköp sker vanligtvis i flera steg och precis som det går att förbereda sig när man skall sälja sin bostad går det att förbereda sig som köpare. Här följer en beskrivning hur de olika delarna i köpprocessen ser ut samt hur du kan förbereda dig för att bli en mer attraktiv köpare.
Finansiering & lånelöfte
Ofta är det inte bara du som vill köpa den bostad du drömmer om. Är det flera intressenter kan det bli budgivning och då gäller det att själv vara förberedd. Det första du bör göra är att kontakta din bank för att gå igenom dina ekonomiska förutsättningar så att du vet i vilket prisintervall du bör hålla dig till när du letar ny bostad. Efter visning kan det gå fort och då är det en fördel om du redan varit på banken och har fått ett lånelöfte. Det gör dig till en bättre och säkrare budgivare. Har du ingen kontakt med bank i dag, förmedlar vi gärna kontakt med någon av de lokala banker vi har samarbete med.
Nuvarande bostad
Många gånger äger man redan ett boende som man måste sälja för att kunna köpa ny bostad. Oftast är det dock svårt att först sälja denna för att därefter köpa ny. Man vill inte riskera att stå med två bostäder och heller inte att stå utan. Du förbereder dig genom att kontakta en mäklare. Vi hjälper dig med värdering av din bostad, skatterådgivning och tar fram underlag som krävs inför den kommande försäljningen. Vi kan i detta skede låta besiktiga bostaden, fotografera, producera planritning och göra klart prospektet/objektsbeskrivningen.
Att samarbeta med en mäklare i tidigt skede gör att vi kan börja samla intressenter och prata med våra kunder om din bostad, utan att marknadsföra den publikt. Vi kan också marknadsföra den via vårt köparregister. Detta kallar vi ”SNART till salu”. Först när du hittat ny bostad och är redo för att sälja så marknadsför vi din bostad fullt ut.
Har du inte förberett dessa saker finns risken att säljaren till den bostad du vill köpa känner sig osäker på dig och oroar sig för risken om du inte ska få sålt din bostad och att hen därmed väljer sälja till en annan budgivare. Har du redan påbörjat försäljningsprocessen har du ett bättre utgångsläge.
Oavsett skall du tänka på att lägga bud med ”villkor om egen försäljning”. Gör du detta kommer det i köpekontraktet finnas med ett villkor (en s.k. återgånsklausul) vilket innebär att ditt köp av nya bostaden går tillbaka och du får tillbaka din handpenning, i det fall du inte får sålt din egen bostad. Detta är en nödvändig trygghet för dig som köpare.
Visning
När du hittat en bostad som känns intressant är det dags att gå på visning! Det är lärorikt att gå på flera visningar för att få en uppfattning om marknadsläget, vad du kan få för pengarna, vad som är viktigt för dig vid valet av ny bostad och vad du kan tänka dig kompromissa med. Du finner tider för planerade visningar på mäklarens hemsida eller på Hemnet och du anmäler dig på webben eller ringer till mäklaren. Förhandsvisningar och privata visningar kan i regel bokas men detta är något som säljaren bestämmer. Inför visningen ska du studera objektsbeskrivningen ordentligt, det är viktigt att ta del av all information som finns om bostaden. Passa på att fråga om allt du undrar över om bostaden på visningen. Har du fortsatt intresse efter visningen meddelar du detta till fastighetsmäklaren som kontaktar dig när processen går vidare. Detta är särskilt viktigt om det är många på visningen och försäljningen kan gå fort.
Undersökningsplikt och besiktning
Som köpare av en bostadsrätt eller fastighet har du, enligt lag, en omfattande undersökningsplikt. Det är därför viktigt att du gör en noggrann undersökning/ besiktning av bostaden. Detta skapar trygghet, du vet vad du köper och minimerar risken för överraskningar.
Ofta har säljaren låtit utföra en besiktning inför försäljningen och väljer att köpa en så kallad Dolda-fel försäkring, vilken gäller i 10 år. Du skall noga ta del av innehållet i besiktningsprotokollet innan bud och köp. Du har möjlighet att få en genomgång av besiktningsprotokollet med besiktningsmannen. Du kan även begära att utföra en egen besiktning, vilket säljaren kan välja att acceptera eller neka.
Vi har kontakter med flera oberoende besiktningsmän som hjälper dig med en bra besiktning. Mer information om upplysnings-/undersökningsplikt finns i de prospekt som delas ut på visningen.
Budgivning
Är det många intressenter blir det i regel budgivning. Det är alltid säljaren som avgör till vem och till vilket pris hen vill sälja. Ibland kan det komma ett förhandsbud innan visningarna. Säljaren har då rätt att sälja utan fråga övriga intressenter. Det kan också förekomma bud som villkoras med att de inte får framföras till andra parter än till säljaren (s.k dolt bud). Det är då upp till säljaren om dessa bud ändå skall framföras till övriga budgivare, eller inte, och säljaren står då risken att aktuellt bud kan dras tillbaka.
Ett bud lämnas till fastighetsmäklaren, skriftligt eller muntligt. Samtliga bud registreras (även s.k dolda bud). När du lägger bud meddelar du mäklaren om du har lånelöfte/ finansiering klar liksom om du har några villkor (ex villkor om egen försäljning). Samtliga bud registreras och redovisas till säljaren och övriga spekulanter. Hur budgivning skall gå till regleras noga och vi följer givetvis Fastighetsmäklar-inspektionens regler för detta.
Enligt lag har säljaren alltid fri prövningsrätt vilket innebär att denne har rätt att själv välja om bostaden ska säljas, till vem och till vilket pris. Säljaren behöver inte sälja till den som lämnat det högsta budet.
Enligt fastighetsmäklarlagen skall mäklaren överlämna en förteckning över bud till säljaren och köparen. Denna budförteckning kan även övriga budgivare ta del av på begäran, efter försäljningen.
Endast skriftligt köpekontrakt är bindande
Tills dess att ett köpekontrakt är undertecknat av både säljare och köpare är mäklaren skyldig enligt lag att vidarebefordra alla bud till säljaren. Fram tills dess att kontraktet är underskrivet har både köpare och säljare rätt att ändra sig. Säljaren är aldrig juridiskt bunden av några löften eller överenskommelser, utan kan när som helst ändra formerna för budgivningen eller helt avbryta den. Vid köp av fastighet, tomträtt eller bostadsrätt är varken säljare eller köpare bunden förrän ett skriftligt köpeavtal undertecknats av båda parter.
Kontraktsskrivning
När köpare och säljare är överens om pris och övriga villkor skrivs köpekontrakt. Mäklaren tar fram och ansvarar för alla samtliga handlingar som behövs för överlåtelsen och går noga igenom dessa innan ni undertecknar. I samband med kontraktsskrivningen betalar köparen en handpenning, normalt 10 % av köpeskillingen. Finns det villkor i köpekontraktet deponeras handpenningen på fastighetsmäklares klientmedelskonto, i avvaktan på att villkoren i köpekontraktet uppfyllts. Villkor kan exempelvis vara förbehåll för finansiering, medlemsgodkännande i bostadsrättsföreningen eller besiktningsvillkor.
Tillträdesdagen
Med tillträdesdag menas den dag då köpare och säljare åter träffas för att göra upp det sista i affären, vilket vanligtvis sker på mäklarens kontor. Nu skall lån lösas, resterande köpesumma erläggas och nycklar lämnas. Inför tillträdet har mäklaren varit i kontakt med såväl köparens som säljarens bank så att dessa är förberedda och behjälpliga när det är dags.
Vid tillträdet undertecknas köpebrevet, vilket är den slutliga kvittensen för köpet, samt likvidavräkningar (innehållande köpeskilling, erlagd handpenning, lån som ska lösas, ränta på lån som säljaren ska stå för fram till tillträdesdagen etc.) När kvittenser erhållits från banken och allt är klart överlämnar säljaren nycklar och samtliga handlingar som är knutna till bostaden till nye ägaren.
Efter tillträdet skall lagfart (gäller ej vid köp av bostadsrätt) sökas för nye ägaren, detta görs av köparens bank alternativt av fastighetsmäklaren.
